按照李克强总理政府工作报告的内容,今年保障性安居工程新安排740万套,其中棚户区改造将达到580万套,增加110万套,把城市危房改造纳入棚改政策范围。政府工作报告还提及,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房。这与去年11月住建部发文鼓励地方政府回购商品房的政策一脉相承。

四川大学不动产市场研究所所长吴丰向《每日经济新闻》记者表示,加快棚改步伐与降低保障房门槛,本质上会增加安置房需求,未来新获批的单纯保障房建设用地会减少,要么采取房企配建形式,要么采取回购商品房。在吴丰看来,房企参与棚改业务,只是其商业驱动战略的一部分。

消化部分商品房库存

西部某省住建厅住房保障处负责人透露,以前地方更多是给予实物保障,而现在更多强调货币补贴。在他看来,货币补贴措施可增加受保障人群对市场存量房的吸纳度。

在保障房开发上,由于区位较偏、配套不齐或门槛较高等原因,近年来屡屡被曝出空置等问题。有业内人士猜测,为什么不可以进一步降低保障房申请门槛?如此一来,消费者可以更多通过保障房解决居住需求,而不用再进入新房交易和租赁市场。

那么,“棚改”到底该怎么走?会不会与回购商品房产生抵消效应?

吴丰解释说,“棚改”本质上会增加市场的购房需求,原来棚户区非常拥挤,现在改造成大型舒适社区,居住密度降低了,除了回迁安置一部分居民之外,另有一部分拿着补贴金会选择到其他区域购房,或参与政府回购的商品房。此外,单纯的保障房建设用地的供应已经越来越少了,较多的是房企配建模式。

今年3月初,成都青羊区大安路一号地块近29亩的棚改土地首拍失利,该地块被业内称为成都市一环“宝地”。业内知情者透露,流拍原因主要是该地块返迁安置条款较为严苛,没达到房企的预期。

赚钱难制约棚改力度

中国城市产业发展联盟主席陈宝存向《每日经济新闻》记者表示,“地方政府的保障房都是开发商在商品房小区里配建,有的可能是区域配建,地方政府并没有出资。”

对于棚改地块的房企配建模式,房企在拿地时已确定要配建的比例,配建部分要按期、无偿交给地方政府,配建支出也需要商品房部分的销售补贴。

记者注意到,目前各地“棚改”或“旧改”中,主要以各地所属的城投类公司为主,比如渝开发;或与地方政府关系较为密切、在一二级联动开发上有丰富经验的房企,比如美好集团(名流置业)。

“前期土地整理涉及拆迁、资金等很多问题,因为不怎么赚钱,所以制约了‘棚改’的开发力度。”全国房地产经理人联盟四川分盟秘书长何良栩表示,很多开发商不想做这一块业务。

据《中国建设报》报道,根据2014年6月国家开发银行《关于进一步加强统筹协调好棚户区改造贷款资金的通知》,回购商品房作棚改安置房的总投资可达到40%,此前这一比例仅20%。而住建部提出2015年棚户区改造资金将不低于5000亿元,按40%的货币补偿计算,今年将有近2000亿资金用于回购商品房,形成近100多万套商品房需求。以60平方米/套计算,回购100万套也只有6000万平方米,占6亿平方米库存的10%。

在陈宝存看来,地方政府没有回购商品房的能力,并无实际意义。何良栩亦认为,商品房的成本已偏高,开发商不可能以低于成本的价格把项目卖给地方政府。

对于商品房的回购和棚改,吴丰表示,房企参与棚改业务,只是其商业驱动战略中的一部分。